5 +1 βαρόμετρα για την κτηματαγορά

Οι τελικές αποφάσεις της κυβέρνησης για τον ΕΝΦΙΑ, η θέσπιση μόνιμου μηχανισμού επικαιροποίησης των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, η αναθέρμανση της στεγαστικής πίστης, η πορεία των επιτοκίων αλλά και των οικοδομικών υλικών, όπως επίσης και ο τρόπος με τον οποίο θα επιχειρηθεί να γίνει η «πράσινη μετάβαση» της κτηματαγοράς, θα καθορίσουν την πορεία της αγοράς ακινήτων μέσα στο αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα.

Τι θα γίνει με ΕΝΦΙΑ – Αντικειμενικές

Ο ΕΝΦΙΑ και οι αντικειμενικές αξίες επηρεάζουν σε μεγάλο βαθμό την οικονομική απόδοση των ακινήτων, κάτι που λαμβάνεται σοβαρά υπόψη από όσους αντιμετωπίζουν τα ακίνητα ως επένδυση. Τα αποκαλυπτήρια του νέου ΕΝΦΙΑ αναμένονται τον Δεκέμβριο, ενώ για το 2022 προγραμματίζεται η θέσπιση μόνιμου μηχανισμού επικαιροποίησης των αντικειμενικών αξιών. Για το 2022 αναμένεται επιτάχυνση στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων, ενώ εκτιμάται ότι κάποια στιγμή μέσα στο επόμενο έτος θα ξεκινήσει η αντιστροφή της πτωτικής πορείας στο υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων, που έχει επαναφέρει την κατάσταση στα επίπεδα του μακρινού 2005 με υπόλοιπο δανεισμού μόλις 36 δισ. ευρώ.

Οι κρίσιμοι παράγοντες

Ο κατάλογος των παραγόντων που θα επηρεάσουν τις τιμές των ακινήτων αλλά και τη ζήτηση περιλαμβάνει επίσης το κόστος των οικοδομικών υλικών, το οποίο «τρέχει» ήδη με διπλάσια ταχύτητα από τον συνολικό πληθωρισμό της χώρας. Στο… βάθος έρχεται και περαιτέρω αύξηση του κόστους, εξαιτίας της περιβαλλοντικής κρίσης, η οποία θα επηρεάσει και τον τρόπο κατασκευής των ακινήτων.

Αναλυτικά, οι συνθήκες που αναμένεται να διαμορφωθούν το επόμενο διάστημα στην κτηματαγορά θα επηρεαστούν από τους ακόλουθους παράγοντες:

1 Στεγαστικά δάνεια: Η δυνατότητα των τραπεζών να αυξήσουν τον ρυθμό χορήγησης των στεγαστικών δανείων και μαζί με αυτόν και τον όγκο των χρημάτων που θα πέσουν στην αγορά παίζει καθοριστικό ρόλο για τον περαιτέρω ρυθμό ανάπτυξης της κτηματαγοράς. Όλη την περίοδο από το 2015 μέχρι και το 2020 οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων κινούνταν στα επίπεδα των 577 εκατ. έως 687 εκατ. ευρώ τον χρόνο, ποσό… υποτυπώδες συγκριτικά με τα 13,5 δισ. έως 15,5 δισ. ευρώ που χορηγούνταν ειδικά την 3ετία 2005-2007. Επειδή τα τελευταία χρόνια οι αποπληρωμές στεγαστικών δανείων (ή και τα «κουρέματα» που έγιναν στο πλαίσιο ρυθμίσεων, νόμου Κατσέλη κ.λπ.) είναι σαφώς περισσότερες συγκριτικά με τις νέες εκταμιεύσεις, το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων αυτή τη στιγμή έχει περιοριστεί (με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ) στα 36,77 δισ. ευρώ. Είναι το επίπεδο στο οποίο βρισκόμασταν τον Απρίλιο του 2005, δηλαδή πριν από περίπου 17 χρόνια. Το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων εξακολουθεί να μειώνεται μήνα με τον μήνα όπως φαίνεται και από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Ωστόσο, εκτιμάται ότι πλέον είμαστε κοντά στο σημείο αλλαγής της τάσης. Για το 2022 εκτιμάται ότι θα επιτευχθεί ο στόχος για μονοψήφιο ποσοστό κόκκινων δανείων, κάτι που σημαίνει ότι θα περιοριστεί ο ρυθμός απομείωσης του υπολοίπου των στεγαστικών δανείων εξαιτίας των «διευθετήσεων» των κόκκινων δανείων. Μεγάλο ρόλο στο αν θα επιστρέψουμε σε θετικό ρυθμό αύξησης του υπολοίπου των στεγαστικών δανείων (σ.σ.: λόγω και των χαμηλών επιτοκίων, τα τελευταία χρόνια όσοι εξυπηρετούν τα δάνειά τους απομειώνουν συνεχώς το κεφάλαιο κάτι που αποτυπώνεται στη στατιστική της ΤτΕ) θα παίξει και η πιστοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών. Τα δεδομένα έχουν αλλάξει σε σχέση με το προηγούμενο «ράλι» στα ακίνητα. Πλέον, έχουν ληφθεί δικλίδες ασφαλείας ώστε να μη δανειοδοτείται το «μαύρο» τμήμα της συναλλαγής στα ακίνητα αλλά και να συναρτάται η δόση με το διαθέσιμο εισόδημα (και πάλι με ειδική μέριμνα ώστε να μη λαμβάνονται σοβαρά υπόψη τα «μαύρα» εισοδήματα). Έτσι, όποιος ζητά δάνειο γνωρίζει ότι θα του εγκριθεί (αν πληροί τα κριτήρια) το 75%-80% της εμπορικής αξίας του ακινήτου, το οποίο όμως σε καμία περίπτωση δεν θα μπορεί να υπερβαίνει το 100% της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο. Έτσι, «κόβεται» η πρακτική που ίσχυε το 2005-2008 όταν μαζί με ένα στεγαστικό δάνειο χορηγούνταν και ένα «επισκευαστικό» ή καταναλωτικό ώστε να χρηματοδοτηθεί το τμήμα της αξίας του ακινήτου που δεν αποτυπωνόταν στο συμβόλαιο.

2 Επιτόκια: Η συζήτηση για το ενδεχόμενο να έχουμε αύξηση των επιτοκίων το επόμενο χρονικό διάστημα εξαιτίας του πληθωρισμού έχει ήδη ανοίξει. Τα επιτόκια επηρεάζουν την κτηματαγορά σε δύο επίπεδα. Πρώτον, αυξάνεται το κόστος του χρήματος για τους επαγγελματίες που αντιμετωπίζουν την κτηματαγορά ως επένδυση. Και δεύτερον, αυξάνει το κόστος του χρήματος για τους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων. Για τους τελευταίους, πάντως, η επίπτωση από πιθανή αύξηση των επιτοκίων δεν φαίνεται να είναι σημαντική. Στην παρούσα συγκυρία, τα περισσότερα νέα στεγαστικά δάνεια δίνονται με σταθερό επιτόκιο για χρονικές περιόδους της τάξεως των 7 έως 10 ετών, καθώς το κόστος του σταθερού επιτοκίου είναι αυτή την περίοδο σε πολλές περιπτώσεις ίσο ή και χαμηλότερο συγκριτικά με το κυμαινόμενο επιτόκιο, με αποτέλεσμα οι δανειολήπτες να μην έχουν κανένα κίνητρο να αναλάβουν το επιτοκιακό ρίσκο. Το μεγαλύτερο πρόβλημα φαίνεται να υπάρχει για όσους εξυπηρετούν παλαιά δάνεια της περιόδου 2004-2008, τα περισσότερα εκ των οποίων είχαν δοθεί τότε με κυμαινόμενο επιτόκιο. Από το 2008-2009 και μετά που η ΕΚΤ έριξε τα επιτόκια του ευρώ στο μηδέν, τα κυμαινόμενα επιτόκια αποδείχθηκαν εξαιρετικά «φθηνά». Μένει να φανεί το επόμενο χρονικό διάστημα ποια θα είναι η νομισματική πολιτική που θα ακολουθηθεί στην Ευρώπη και ποια θα είναι η επίπτωση για τους δανειολήπτες.

3 Αντικειμενικές αξίες: Σε ό,τι αφορά τις αντικειμενικές αξίες, εκτός από την ενεργοποίηση των καινούργιων τιμών από την 1η/1/2022 -και οι οποίες έχουν γίνει γνωστές στους ενδιαφερόμενους από τον Ιούνιουπάρχουν ακόμη εκκρεμότητες οι οποίες θα κλείσουν μέσα στο 2022. Η πρώτη έχει να κάνει με την επικαιροποίηση των συντελεστών παλαιότητας των ακινήτων όπως επίσης και με την αλλαγή των συντελεστών εμπορικότητας ώστε να αντικατοπτρίζουν τις πραγματικές συνθήκες στην αγορά. Η δεύτερη έχει να κάνει με τη θέσπιση ενός μόνιμου μηχανισμού αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης ανά τακτά χρονικά διαστήματα ώστε να αποτυπώνουν συνεχώς τις πραγματικές συνθήκες στην κτηματαγορά. Ο μόνιμος μηχανισμός αναμένεται να παρουσιαστεί επίσης μέσα στο 2022 και μένει να διευκρινιστεί αν η επικαιροποίηση των τιμών, που σε μεγάλο βαθμό καθορίζουν και το ύψος των φόρων μεταβίβασης αλλά και κατοχής ακινήτων, θα γίνεται ανά έτος ή ανά διετία.

4 Φόρος κατοχής ακινήτων: Τόσο οι νέοι συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ όσο και οι όροι κατάργησης του συμπληρωματικού φόρου (δηλαδή αν η κατάργηση θα ισχύσει και για τα φυσικά και για τα νομικά πρόσωπα ή μόνο για τα φυσικά, όπως επίσης και το αν ο συμπληρωματικός φόρος θα αντικατασταθεί εν μέρει από έναν συντελεστή «πολυτέλειας» που θα επιβάλλεται στα ακίνητα μεγάλης αξίας) επιδρούν σημαντικά στη μερισματική απόδοση των ακινήτων γι’ αυτό και οι τελικές αποφάσεις της κυβέρνησης για το 2022 αναμένονται με ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Τα αποκαλυπτήρια του νέου φόρου κατοχής ακινήτων αναμένονται μέσα στον Δεκέμβριο.

5. Τιμές οικοδομικών υλικών: Ο πληθωρισμός της οικοδομής «τρέχει» πλέον με ρυθμό άνω του 5%, δηλαδή με σαφώς μεγαλύτερη ταχύτητα σε σχέση με τον συνολικό πληθωρισμό, κάτι που οφείλεται στις αυξήσεις των καυσίμων αλλά και των μετάλλων (χαλκό, σίδηρο, αλουμίνιο) που ουσιαστικά επηρεάζουν όλα τα στάδια της οικοδομικής δραστηριότητας. Η αύξηση στα οικοδομικά υλικά συμπίπτει χρονικά με την αναθέρμανση του ενδιαφέροντος για την κτηματαγορά, κάτι που αποτυπώνεται και μέσα από την αύξηση του κόστους της γης, που συνιστά και το βασικότερο στοιχείο του τελικού κόστους. Το κρίσιμο για το 2022 θα είναι σε ποιο επίπεδο αυτός ο συνδυασμός παραγόντων (αύξηση τιμών οικοπέδων και αύξηση οικοδομικών υλικών) θα επηρεάσει και τις τελικές ζητούμενες τιμές και αν σε αυτά τα επίπεδα θα υπάρχει δυνατότητα για αγοραστικό ενδιαφέρον.

6. «Πράσινη μετάβαση»: Η πρόσφατη ανακοίνωση του πρωθυπουργού ότι από το 2023 και μετά θα απαγορεύεται η εγκατάσταση καυστήρων πετρελαίου θέρμανσης δίνει μια πρώτη εικόνα για τις αλλαγές που έρχονται στην κτηματαγορά εξαιτίας της περιβαλλοντικής κρίσης. Η «πράσινη προσαρμογή» των ακινήτων θα έχει κόστος, καθώς για τη μείωση του ενεργειακού αποτυπώματος των ακινήτων απαιτούνται σημαντικές επενδύσεις (σ.σ.: μονώσεις, αντλίες θερμότητας, φωτοβολταϊκά κ.λπ.). Η πράσινη προσαρμογή των ακινήτων θα ανεβάσει το κόστος κατασκευής και τις τιμές πώλησης (σ.σ.: ήδη τα ακίνητα ενεργειακής κλάσης Β+ και πάνω πωλούνται ακριβότερα), ενώ μένει να φανεί αν και σε ποιο βαθμό τα προγράμματα τύπου «Εξοικονομώ» θα καλύψουν ένα σημαντικό κομΜΑΤΙ.

ΠΗΓΗ